Alavancagem: Aumentar a sua alavancagem do patrimônio líquido da propriedade real é o uso de vários instrumentos financeiros ou capital emprestado para aumentar o retorno potencial de um investimento e é um termo extremamente comum em Wall Street e no mercado imobiliário da Main Street. (Saiba mais sobre os vários usos da alavancagem em Leveraged Investment Showdown.) Considere o requisito de compra de imóveis comuns de um adiantamento de 20 ou 100.000 em um recurso de 500.000. O comprador está essencialmente usando uma porcentagem relativamente pequena de seu próprio dinheiro para fazer a compra, e a maioria do dinheiro está sendo fornecida pelo credor. Os investidores imobiliários muitas vezes se referem ao restante do preço de compra como dinheiro de outras pessoas, uma vez que pessoas que não o mutuário forneceram o dinheiro necessário para fazer a compra. Supondo que a propriedade aprecie 5 por ano, o valor líquido dos mutuários dessa compra aumentaria para 525 mil em apenas 12 meses. Comparar esse ganho com o lucro de uma compra desastrosa destaca esse valor de alavancagem. Por exemplo, o mesmo mutuário poderia ter usado os 100.000 para fazer uma compra total e integral de uma propriedade de 100.000. Assumindo a mesma taxa de apreciação de 5, o valor líquido dos compradores da compra teria aumentado 5.000 ao longo de 12 meses contra 25.000 para a propriedade mais dispendiosa. A diferença de 20.000 demonstra o potencial aumento do valor líquido proporcionado através do emprego da alavancagem. Agora, imagine que 5 ganham todos os anos por 20 anos. Ao longo do tempo, o uso da alavancagem pode ter um impacto significativo e positivo em seu patrimônio líquido. Formas de acesso ao alavancagem A maneira mais fácil de acessar a alavancagem é usar seu próprio dinheiro. No caso de uma hipoteca. Um pagamento padrão de 20 você recebe 100 da casa em que você quer viver. Alguns programas de hipotecas permitem que você coloque menos dinheiro. Se você está comprando a propriedade como um investimento, você pode estar em uma posição em que seus parceiros fornecem alguns (ou mesmo todos) do dinheiro. Da mesma forma, alguns vendedores estão dispostos a financiar parte do preço de compra do imóvel que deseja vender. Sob tal acordo, você pode comprar uma propriedade com pouco dinheiro para baixo e, em alguns casos, nenhum dinheiro para baixo. Infomercials, Scams e Reality As imagens de compras sem dinheiro trazem à mente esses infomerciais da tarde da noite onde os pitchmen de fala suave sugerem que você pode ganhar milhões de dólares comprando imóveis sem dinheiro. Embora isso seja possível, há algumas perguntas que você deve se perguntar antes de saltar: Quantas pessoas você conhece pessoalmente quem se tornou milionário trabalhando 20 horas por semana porque outras pessoas venderam imóveis valiosos sem dinheiro. Se você tivesse um plano genial Por meio do qual as pessoas lhe deram milhões e milhões de dólares em valor ou imobiliário sem dinheiro, por que você precisaria fazer infomercialistas de última hora vendendo aulas de compra de imóveis. The Dangers of Leverage Apenas como alavancagem pode funcionar em seu nome, também pode funcionar contra você. Revisitando nosso exemplo anterior, se você usar um pagamento inicial de 100.000 para comprar uma casa de 500.000, e os preços imobiliários em sua área declinam por vários anos seguidos, a alavanca funciona em sentido inverso. Após o primeiro ano, sua propriedade de 500.000 poderia valer 475.000 se depreciar em 5. Um ano depois, poderia valer 451.250 - uma perda de patrimônio líquido de 48.750. Sob esse mesmo cenário de declínio de preços, se esses 100.000 haviam sido usados para uma compra total de 100.000 casas, o comprador teria perdido apenas 5.000 o primeiro ano, os preços das casas caíram. Nos mercados imobiliários onde os preços caem significativamente, os proprietários podem acabar devido mais dinheiro na casa do que a casa realmente vale a pena. Para os investidores, a queda dos preços pode reduzir ou mesmo eliminar lucros. Se os aluguéis também caírem, o resultado pode ser uma propriedade que não pode ser alugada a um preço que cobrirá o custo da hipoteca e outras despesas. (Se você está pensando em se tornar um senhorio, leia Dicas para o proprietário potencial e se tornando um senhorio: mais problemas do que vale para um olhar sobre os prós e contras.) Os problemas ficam ainda maiores quando várias unidades estão envolvidas, como investidores imobiliários Muitas vezes colocam o menor dinheiro possível. O objetivo é aproveitar o seu dinheiro, assumindo o controle de 100 dos ativos, enquanto apenas reduziu 20 do valor. Considere os 500.000 que revisamos em nosso exemplo anterior. Uma vez que a casa é comprada com 100.000 como adiantamento, se o valor da casa declinar em 30, a casa vale apenas 350.000, mas o investidor ainda deve pagar juros e principal no valor total do empréstimo de 400.000. Se o montante que o investidor obtém em declínio de renda também, o resultado poderá ser o padrão na propriedade. Se o investidor usasse o fluxo de caixa dessa propriedade para pagar a hipoteca sobre outros imóveis, a perda de renda poderia produzir um efeito de dominó que pode acabar com uma carteira inteira no encerramento de um crédito ruim em uma propriedade. Alavancar você pode viver com e dentro Embora eles não possam pensar sobre isso como alavancagem, a maioria das pessoas usa uma hipoteca quando compram uma casa. Eles pagam o empréstimo ao longo de um período de anos ou décadas, enquanto desfrutando o uso da propriedade. A moral da história é que a alavanca é uma ferramenta comum que funciona bem, quando usada com prudência. Para saber mais sobre as vantagens do investimento imobiliário. Consulte o nosso Tutorial de Investimento de Investimento em Imóveis e Investir em Imóveis.
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